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          物业管理员技能竞赛考试复习题大全

          作者 :| 发布时间:2020-06-22

          中國物業新聞網訊:

           1、什麼是業主?狹義的業主是依法登記取得房屋所有權的人。廣義的業主是指與業主長期共同居住生活的傢庭成員。     2、收房時開發商需要向業主提供哪些法律文件?原則上,收房時業主應當查看開發商應提供的“三書一證一表”,“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》,“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,“一表”是指《竣工驗收備案表》。但目前一般是具有兩書一表,即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》,就符合交房條件。     3、房屋竣工驗收的指的是什麼?開發商在購房合同中一般都將竣工驗收合格作為交房條件,但何為竣工驗收合格?開發商往日本加勒比往把自己組織的五方驗收作為驗收合格的標準,甚至在補充協議中約定將五方驗收作為交房條件。依據《消防法》、《建設工程質量管理條例》和《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等法律法規的規定,房屋交付,必須取得消防驗收合格證和竣工驗收備案表,方能交付。     4、《竣工驗收備案表》有什麼作用?一般情況下,開發商能提供竣工備案表,說明房屋主體質量是合格的,如果有足夠的證據證明其確實不合格,是可以推翻的。     5、有《竣工驗收備案表》,但房屋有重大質量問題怎麼辦?     業主收房、驗房對房屋質量有疑義時,可以申請質監站或其他專業機構對房屋質量進行鑒定,如果鑒定主體結構不合格,即使開發商能提供《竣工驗收備案表》,業主也有權拒絕收房。     6、什麼是物業?物業是指已經交付使用的建築物、設備、設施和場地。     7、什麼是物業管理?物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動,物業管理最主要的特征是市場化。物業管理最早起源於英國。我國第一傢物業管理企業於1981年成立,它標志著我國物業管理的誕生。     8、什麼是物業服務費?物業費服務是指物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主(使用人)所收取的費用。物業管理是以經濟方法為房屋、居住環境、物業維修等方面提供高效優質、經濟的服務。物業管理服務的依據是物業服務合同。     9、什麼是《物業管理條例》?《物業管理條例》是為規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境而制定的法律條例。《物業管理條例》屬於行政法規。根據《物業管理條例》,開發企業與購房人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。根據《物業管理條例》,住宅物業的建設單位招標時,當投標人少於3個的,經行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。     10、怎樣理解住宅小區業主大會與居民委員會的關系?住宅小區業主大會與居民委員會的關系應該是雙方應當相互協作,共同做好物業管理區域內的相關工作,業主大會作出的決定應當告知相關居民委員會,並聽取其建議,居民委員會應當對業主大會的工作進行監督。     11、物業企業與業主的關系:物業服務企業與業主之間基於物業服務合同形成交易關系,雙方交易的標的是物業管理服務,物業管理服務的依據是物業服務合同。     12、什麼是物業管理的公共性服務?公共性物業管理服務指物業管理企業在物業管理區域內提供的共用部位共用設施設備維修、養護、環境保潔和公共秩序等多種內容的綜合服務。一般提到的物業管理服務主要為公共性物業管理服務。物業共用部位、共用設施設備日常維修養護的資金主要來源於物業服務費。     13、物業服務的成本包括哪些?(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利。(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。(3)物業管理區域清潔衛生費用。(4)物業管理區域綠化養護費用。(5)物業管理區域秩序維護費用。  (6)辦公費用。 (7)物業服務企業固定資產折舊。  (8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。 (9)經業主同意的其它費用。     14、怎樣處理業主逾期不繳納物業服務費?處理業主逾期不繳納物業服務費一般可采取:(1)由業主委員會督促其限期繳納;(2)依據物業服務合同的約定,通過仲裁解決;(3)向人民法院起訴解決。     15、物業服務不到位,業主可以拒交物業費嗎?一般情況下,單個業主無權以物業服務不到位為由,拒交物業費。物業服務不到位,業主可以成立業委會加強對物業服務的監督,要求物業企業限期整改,如物業企業整改後,服務仍不能達到合同約定的服務標準的,業委會可以召開業主大會解聘物業企業。     16、作為一名物業管理員,請敘述你每天必須工作的內容。  答題要點:  一、班前準備工作:檢查著裝、崗位標識(工作牌)是否符合要求,整理準備待處理事項與當日工作計劃。  二、例行巡視檢查:  1.方法:“看”通過觀察發現自己責任區內存在問題;  “聽”根據經驗憑聲音判斷異常,瞭解自己責任區內在自己下班至上班之間發生的事件;  “問”向業主、用戶或知情人調查瞭解責任區內有什麼需求和待解決的問題;  “摸”親自感觸、檢查責任區內有哪些服務沒有到位。  2.范圍:責任區域內的巡查部位,有建築物外觀(本體外觀、外墻面、門窗、雨棚、天臺及建築物周圍等);建築物內(大廳、門廳、走廊、通道及樓梯間等);公共部位[道路、場所(廣場、停車場、小區花園、賓館及酒樓等)及設施、設備]。  3.事項:  A.建築物本體外觀及公共區域是否完好,有無爆裂(裂痕)、破損、漏水、阻塞、亂搭建(占用)等異常現象,各類設施、設備是否處於完好狀態,有無違規等。  B.建築物內各公共部位及各類安全標識是否完好無損,無占用、阻塞或封閉。  C.公共部位有無破壞環境衛生狀況、損壞綠化及擅自拆除、改造公用設施現象和各類安全隱患與違規行為。  D.利用巡查時機多接觸業主(用戶),並努力溝通建立良好關系,留心發現問題、誠意征詢意見,力爭做到主動上門解決困難,創造條件滿足業主(用戶)的需求和期望。  三、發現問題處理:  對巡查時發現的問題,如本人能進行規勸、阻止、處理的,應予以立即解決;否則及時將問題記錄在《巡查記錄表》中,回來後書面報告管理處負責人或通知相關部門解決。     17、某用戶租用瞭A棟3樓,根據自己的規劃擬裝修成辦公場所。  問:1. 該用戶應怎樣辦理有關手續?  2. 該用戶未經申請已開工,作為一名管理員應如何處理?  3. 請根據上述第2條的情況,擬一份要求該用戶辦理裝修申請手續的通知。  答題要點:  第一、(1)裝修人向管理處領取《裝修申報表》。  (2)保留裝修人相關材料,並指導裝修人簽訂裝修責任書。  (3)項目較大或涉及本體結構,增加承重載核等需經建設或住宅主管部門審批,涉及消防設施、設備的設計、施工與驗收有特殊要求的必須通過政府主管部門的核準。  (4)屬傢庭居室裝修的,須由取得市主管部門頒發的《承建資格證書》的裝修施工隊伍進行施工。  (5)管理處認為必要時或申報人要求時,管理處須向申報人出示裝修房屋的相關圖紙,並指明各種承重墻、柱、梁、水、電、氣等管道及其他關鍵部位的位置。  (6)裝修批準後,裝修作業人員到管理處登記並領取裝修施工人員出入證。  (7)申報人向管理處繳納裝修保證金,樓道粉刷費、額外使用電梯費等費用。  (8)《裝修申報表》及相應資料存入用戶檔案以備查。  第二、(1)立即對現場情況進行詳細瞭解,並要求其停工。  (2)將管理處關於裝修管理的有關規定,向業主做詳細說明。  (3)按裝修管理規定程序要求,補辦申請、審核及批準施工手續並交付裝修押金。  (4)按裝修管理規定巡查,監督施工全過程,防止其它違規行為發生。 (5)對現場施工人員和裝修材料的堆放及裝修垃圾的清運(日產、日清、袋裝化),監督施工單位按規定程序執行。  (6)嚴格按照原設計標準進行施工驗收檢查。第三 行文要素:  (1)通知的依據:用簡明的語言說明為瞭解決什麼問題要發此通知,用過渡語:“現通知如下”或“特作如下通知”等轉入主體部分。  (2)通知的主體:通知的具體事項,看過讓人一目瞭然。  (3)通知的結尾:提出要求,如:“以上通知,望遵照執行”或其它文字表述形式的要求語。     18、物業管理區域內的水電等費用的收取:物業管理區域內,自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業代收代繳水電等費用時可向委托收費單位收取手續費。     19、業主的權利與義務:《貴州省物業管理條例》規定:依法登記取得房屋所有權的人為業主。業主在物業管理活動中,享有下列權利:(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業或者其他管理人提供的服務;(二)提議召開業主大會會議,並就物業管理形式以及有關事項提出建議;(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;(四)參加業主大會會議,行使表決權;(五)選舉業主委員會成員,並享有被選舉權;(六)監督業主委員會的工作;(七)監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同;(八)對共有部分的使用、維護等情況享有知情權和監督權;(九)監督專項維修資金的管理和使用;(十)法律、法規規定的其他權利。業主應履行的義務:(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;(二)遵守物業管理區域內物業共有部分的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(四)按照國傢有關規定交納專項維修資金;(五)按照物業服務合同的約定交納物業服務費;(六)法律、法規規定的其他義務。     20、業主大會:業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域內隻能設立一個業主大會。業主大會決定下列事項,需要辦理相關手續的,由業主委員會依法辦理:(一)制定和修改管理規約及業主大會議事規則;(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(三)業主大會、業主委員會的工作經費以及業主委員會成員的工作補貼;(四)實施委托管理或者自行管理;(五)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;六)籌集和使用專項維修資金;(七)改建、重建建築物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分;(九)業主大會依法決定或者管理規約依法確定應當由業主共同決定的事項。     決定前款第六項和第七項規定的事項,應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。     21、前期物業管理招標投標活動必須遵循的原則是:公開、公平、公正和誠實守信。     22、建築物上物品脫落造成損失如何承擔責任?建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償後,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。     23、高層建築中拋鄭物品造成損失的由誰承擔?從建築物中拋擲物品或者從建築物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建築物使用人給予補償。     24、業主能否以樓上漏水為由拒交物業費嗎?不能。樓上漏水屬於相鄰關系,樓下業主應當找樓上業主,要求其維修好漏點,造成樓下業主損失的應當賠償損失,物業公司(業委會)可以組織協調,提供樓上業主的聯系方式,如樓上業主拒不整改的,樓下業主應當依法起訴。     25、什麼是住宅的自用部位及自用設備?住宅的自用部位,是指一套住宅內部,由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;住宅的自用設備,是指一套住宅內部,由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備。     26、什麼是住宅的共用部位、共用設備、公共設施?答:住宅的共用部位,是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位;住宅的共用設備,是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備;住宅的公共設施,是指物業管理區域內,由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)等設施。     27、物業管理服務收費包括哪些項目?答:物業管理服務收費包括下列項目:(1)管理費,用於物業管理區域的日常管理,包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理,物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;(2)房屋設備運行費,用於電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;(3)保潔費,用於物業管理區域內日常保潔服務所需的費用;(4)保安費,用於物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用;(5)維修費,用於物業維修服務所需的費用。上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算,第(5)項費用按實際維修項目計算。     28、業主傢中失竊可以向物業索賠嗎?要根據物業合同的規定來確定物業的責任。如果物業服務企業沒有按物業服務合同要求提供安保服務或安保服務不符合要求,比如保安人數未按要求配置,巡查次數少、巡查范圍不到位,監控設備不起作用,對外來人員進出及大件物品搬離小區未進行登記等等,總之,要在物業服務企業未充分履行合同安保義務情況下,應當對業主失竊承擔相應的責任。     29、小區管理規約能得到法院的認可嗎?《物權法》規定,業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力,小區管理規約是業主大會通過的決定,對業主具有約束力。是能得到法院認可的,除非該規約違反瞭法律法規的相關規定。     30、物業公司應不應該向業主小區公開收支情況?應該多久公開一次?物業管理實行包幹制的小區,物業公司沒有法定義務向業主公開支收情況。如果物業服務合同約定物業企業向業主公開支收情況的,公開時間和次數按合同約定實施。為督促物業公司公開收支情況,還可以在合同中約定物業公司不履行公開收支的違約處罰。     31、業委會有訴訟主體資格嗎?根據《物權法》、《物業管理條例》的規定和最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》,業主委員會在若幹涉及物業管理的訴訟中是具有主體資格的。實際訴訟中,部分法院通常要求業委會參加訴訟的,應取得業主大會的授權或認可。     32、物業對業主傢中維修項目可否歐美肥胖老婦做爰收費?可以。但應當公示收費項目和收費標準或與業主協商有償收費。     33、前期物業合同自業委會成立後即自動終止瞭嗎?前期物業合同不是自業委會成立後自動終止,而是業委會成立後與物業公司簽訂物業服務合同生效的,前期物業合同終止。     34、物業管理前期介入:物業管理前期介入是指物業公司在接管項目以前的房地產開發各個階段,包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等,就參與介入,從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境佈局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線佈置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業設計和建造質量,為物業投入使用後的物業管理創造條件,同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量,為確保業主正常入住奠定基礎。     35、專項維修資金:住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備一般包括電梯、消防設施、道路、下水管、非經營性車場車庫、公益性文體設施設備及其使用的房屋、監控系統等。商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金,每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。     直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況,合理確定、公佈每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額,並適時調整。     36、秩序維護員:指受聘於物業或安防管理企業,按有關規定、行業規范(標準)或管理企業規章制度,具體實施維護管理區域公共秩序的工作人員。負責維護管理區域內的公共秩序,協助做好安全監控、巡視、門崗執勤等防范工作。     37、物業管理違法行為:指物業管理法律關系的主體故意或者過失地違反物業管理法規的規定,或者違反具有法律效力物業服務合同約定所實施的侵害瞭物業管理法規所組控和保護的社會關系的行為。     38、物業管理檔案:是國傢機構社會組織和個人從事物業管理活動中直接形成對國傢和社會及物業管理有價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。     39、物業車輛管理服務不雅圖片 及停車服務費:對機動車、摩托車、自行車等車輛進出物業管理區域內的行駛、停 放等管理服務。停車服務費是指為維護保養停車場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工,原輔材料費用等。     40、物業消防管理:是物業為搞好區域內的防火滅火工作,保護業主和使用人的生命財產安 全所進行的一系列管理活動。
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